このテキストでは、不動産のトークン化に関する興奮について説明し、それを上場不動産投資信託 (REIT) と比較しています。同報告書は、不動産市場はその原資産の性質上、一般に短期的な劇的な価格変動の影響を受けないため、株式市場ほどのボラティリティを示さないと指摘している。本文ではまた、仮想通貨市場や上場REITと比べて、トークン化された不動産市場の規模が小さく、取引量が少ないことも強調している。

急成長する暗号通貨セクターでは、不動産のトークン化は一般に、米国、EU、英国、オーストラリアなどの先進国の金融規制に基づく有価証券とみなされています。この記事では、不動産のトークン化という文脈で証券化によって課せられる制限を詳しく掘り下げ、中核となる土地登記システムを変更するのではなく、財産権のデジタル化に焦点を当てるべきであると主張します。以前、私は別の記事で「タイトルトークン」の概念と最先端のブロックチェーンベースの不動産登記簿の開発について説明しました。ここでは、証券化を批判的に検証し、システムの大幅な見直しがなければデジタル経済の進歩が妨げられる理由を浮き彫りにします。

証券化の説明

暗号通貨投資家として、私は不動産のような伝統的な資産クラスに革命をもたらすブロックチェーン技術の可能性に常に興味を持ってきました。歴史的に、不動産は価値のある投資とみなされてきましたが、その非流動性と高額な初期費用により、小規模投資家が参加するのは困難でした。しかし、ブロックチェーンを通じた不動産のトークン化には大きな期待が寄せられています。

トークン化は人気を博していますが、その欠点を慎重に評価することが重要です。この調査により、現在のモデルの弱点が明らかになり、真の進歩をもたらすためには土地システムの大幅な見直しの必要性が強調されます。

デジタル資産の分野を研究している研究者として、トークン化は本質的に証券化に変わると説明できます。通常、このプロセスには、法人または信託である特別目的事業体 (SPV) の設立が含まれます。発行されたトークンは、この SPV の株式またはユニットを表します。場合によっては、トークンが株式やユニットを表していない場合、画期的なケースであるため、世界中のさまざまな規制で定義されているように、「投資商品」または「管理投資スキーム」というより広いカテゴリーに該当する可能性があります。 1946年のSEC対ハウイー。

経済用語では、証券は、金銭投資と引き換えに事業活動を行う個人または団体からの約束とみなされます。基本的に、これには 2 つの当事者が関与します。一方は約束を提供し、もう一方は資金を供給します。さらに説明すると、これらの証券が買い手と売り手の間で交換される流通市場が存在します。

米国の広範な不動産市場という観点から見ると、証券化不動産のシェアは最小限にとどまります。例えば、米国の上場不動産投資信託（REIT）の市場価値総額は2023年時点で約1.4兆ドルで、これは推定米国不動産セクター全体（約113兆ドル）のわずか1.3％に相当する。

不動産のトークン化: 証券化の可能性を評価する |意見

証券化された不動産とより大きな不動産市場との間のギャップは、証券化が市場全体に占める割合が小さいという事実を浮き彫りにしています。この相違は、そのような取り決めに特有の法的特徴に起因しています。本質的に、証券化とは誰かの財産に対する経済的利益を指し、それは法的契約によって保証されます。この担保を所有する当事者は、不動産自体の所有権を保持しません。その結果、不動産を経済的に利用する権利と能力が制限されます。

より簡単に言うと、セキュリティトークンは特定の不動産に対する所有者の経済的利害関係を表し、タイトルトークンは同じ不動産の所有権の法的証明を象徴します。

#tothemoon が実現しない理由

経験豊富な仮想通貨投資家として、私は 2016 年から 2017 年のイニシャルコインオファリング (ICO) ブームの最中にトークン化が始まって以来、爽快なトークン化の旅を目撃してきました。不動産のトークン化は、多くの人にとって特に魅力的な分野であり、私たちのダイナミックな暗号領域に浸透しています。この文脈では、市場バブルから得られる潜在的に巨額の利益の魅力が、間違いなく魅力的です。

不動産投資の市場流動性を高める手法として、不動産のトークン化が推進されています。このプロセスは通常、デジタル技術と分割所有権を伴うものとして説明されており、これにより参入障壁が低くなり、不動産投資がより魅力的になります。間違いなく、このアプローチは原資産の特性を引き継ぎます。

不動産価格は、企業の成長やイノベーションによって株価が急騰する株式市場の価格のようには動きません。むしろ、不動産はより安定しており、変動は控えめである傾向があります。同じエリア内の他の物件の価格が変わらないのに、ある物件の価格が劇的に高騰することはまれです。不動産市場は一般的に同期して動き、若干の違いはあるものの、地域間で同様の傾向を示します。

REIT と不動産トークン

不動産投資信託 (REIT) は上場されており、取引所で株式と同様に取引されるため、参入障壁が低くなり、不動産への投資が賢明になります。これらの信託により、個人は物理的財産を所有する企業の一部を所有することができます。

2023年の米国株式市場では主要証券取引所での活発な取引が1日当たり5000億ドルを超えることが多かったのとは対照的に、上場REITの1日当たりの取引は通常100億ドルの範囲内に収まる。

不動産のトークン化: 証券化の可能性を評価する |意見

REIT市場は通常の株式市場よりもボラティリティが低いです。この安定性は、その原資産である不動産の独特の特性によるもので、通常、短期的には大幅な価格変動がありません。特に、上場 REIT はより広範な不動産市場のトレンドと一致する傾向があります。 REIT の収益は、金利、景気拡大、不動産価値などの同様の経済要因の影響を受けるため、より大きな不動産市場と同期していることがよくあります。

不動産のトークン化をめぐる熱意は過度に熱狂的であるように見える。より広範な不動産市場が低迷しているときに、トークン化された不動産から大きな収益が得られると想定するのは信じがたいことです。しかし、金融のデジタル化により、取引コストが削減されるという合理的な期待がもたらされます。 Web3 やその他のデジタルテクノロジーにより、セキュリティ市場の透明性と説明責任が高まり、不必要な官僚的な手順が排除される可能性があります。したがって、政府が規制のハードルを緩和すれば、REITはこれらのイノベーションから大きな恩恵を受けることができます。

ここで、事実といくつかの結論的な考えを説明します。

私たちの会話を裏付ける実際のデータをいくつか掘り下げてみましょう。トークン化された現実世界資産 (RWA) の分野で注目すべきプラットフォームの 1 つは STM (Stomarket.com) です。 Coinmarketcap.com と同様に、さまざまなトークン、その合計市場価値、取引量、その他の重要な市場統計に関する情報を収集します。

市場を調査している研究者として、私は実世界資産 (RWA) 市場と暗号通貨市場の間に顕著な対照があることに気づきました。 RWA市場、特にSecuritize Marketplace（STM）に465のトークンが上場されている不動産セグメントは、資本金が2億2,600万ドルと比較的控えめで、1日の取引量はわずか170万ドルです。対照的に、Coinmarketcapに代表される暗号通貨市場は、上場されている8,000以上のコインとトークンに基づいて、2.3兆ドルという驚異的な資本金と、1日の取引量726億ドルを誇っています（2024年5月14日現在）。デロイトの分析は、RWA市場についてさらに楽観的な見通しを示しており、2022年のその時価総額は約164億ドルと推定されているが、これはCoinmarketcapのリストと比較するとまだほんの一部であり、金額はわずか140分の1である。

簡単に言えば、証券化は画期的な変化ではなく、不動産市場のトークン化をめぐる誇大宣伝は時期尚早です。ブロックチェーンと関連する Web3 テクノロジーは、適切な規制枠組みを使用して不動産証券化の効率を高めることができますが、このセグメントは不動産市場全体のほんの一部にすぎないことに注意することが重要です。したがって、この小規模部門の効率向上は全体的な影響が限定的です。

より簡単に言うと、すべての所有権記録と財産に対する法的請求は従来の政府の登録簿に保管されており、これには手作業による取引と長時間にわたる官僚的なプロセスが伴います。しかし、Web3 テクノロジーの出現により、経済交流は国境を越えてオンラインで行われ、代理人、弁護士、公証人、運送人、登録官などの仲介者なしで個人間でリアルタイムに行われるようになりました。プログラム可能な関係により直接トランザクションが可能になり、サードパーティの必要性が最小限に抑えられます。

時代遅れで動きの遅いシステムによって未開発の効率が妨げられるため、古いレジストリはデジタル経済の発展にとって大きな障害となります。システムの近代化とデジタル化に政府が消極的であることが、システムのさらなる進歩を妨げています。本質的に、証券化およびトークン化された不動産の出現は、この非効率性に対処するための限定的な試みを表しています。しかし、実証されているように、全体的な状況に大きな変化をもたらすことはできません。

2024-06-02 17:25